Entrevista com Dra. Fernanda Aguiar de Oliveira

Inteligência Relacional: O Novo Código para Resolver Conflitos Imobiliários

Em um mercado imobiliário cada vez mais dinâmico e complexo, a judicialização deixou de ser a única — e muitas vezes a melhor — forma de resolver conflitos.

A busca por soluções mais rápidas, técnicas e que preservem as relações entre as partes tem impulsionado o uso de métodos extrajudiciais, como mediação e arbitragem.

Para aprofundar esse tema, conversamos com a advogada Fernanda, especialista com mais de 26 anos de experiência na área.

Na entrevista a seguir, realizada pela dra. Geórgia Rosatto, a dra. Fernanda analisa o crescimento desses mecanismos no setor imobiliário, esclarece as diferenças entre mediação e arbitragem, discute os limites da arbitragem em contratos de consumo e revela os desafios culturais, legislativos e práticos que ainda precisam ser superados para que esses métodos se consolidem como a primeira escolha na resolução de disputas imobiliárias.

1. Introdução e Panorama Geral dos Métodos Adequados de Solução de Conflitos

Os métodos extrajudiciais de solução de controvérsias têm ganhado relevância significativa no cenário imobiliário nacional. A crescente busca pela desjudicialização visa garantir maior celeridade, especialidade técnica e eficiência na pacificação de conflitos complexos, comuns a essa área de atuação jurídica.

Diante desse cenário de transição cultural e jurídica

Como a Dra avalia o crescimento dos meios adequados de solução de conflitos no mercado imobiliário brasileiro e quais são os principais benefícios práticos que justificam a preferência por esses métodos em detrimento da jurisdição estatal?

RESPOSTA FERNANDA: O crescimento dos meios adequados de solução de conflitos (mediação, conciliação, arbitragem e negociação) no mercado imobiliário brasileiro tem sido expressivo nos últimos anos. Esse avanço decorre principalmente da necessidade de soluções mais céleres, especializadas e eficientes para conflitos envolvendo compra e venda de imóveis, locações, condomínios, incorporações, contratos de construção e relações entre proprietários, inquilinos e construtoras.

A consolidação da mediação e da arbitragem após a entrada em vigor da Lei de Mediação (Lei nº 13.140/2015) e do Código de Processo Civil de 2015 fortaleceu a cultura da solução consensual de conflitos, incentivando o setor imobiliário a buscar alternativas à judicialização.

Os principais benefícios práticos que justificam a preferência por esses métodos em relação à jurisdição estatal são:

• Celeridade: enquanto uma ação judicial pode durar anos, procedimentos de mediação e arbitragem costumam ser concluídos em meses.
• Redução de custos indiretos: apesar de alguns métodos, como a arbitragem, poderem ter custos iniciais elevados, a rápida resolução do conflito reduz despesas decorrentes da demora processual.
• Especialização técnica: árbitros e mediadores podem possuir conhecimento específico em direito imobiliário, engenharia, construção civil e gestão condominial, proporcionando decisões mais adequadas à complexidade da matéria.
• Confidencialidade: diferentemente dos processos judiciais, que em regra são públicos, a arbitragem e muitos procedimentos de mediação preservam informações estratégicas e comerciais das partes.
• Preservação das relações jurídicas e comerciais: a mediação favorece o diálogo e a construção conjunta de soluções, aspecto especialmente relevante em relações continuadas, como condomínios, locações e empreendimentos imobiliários.
• Maior autonomia das partes: os envolvidos podem escolher o procedimento, o profissional que conduzirá o conflito e até mesmo estabelecer regras específicas para a solução da controvérsia.
• Desafogamento do Poder Judiciário: a utilização desses mecanismos contribui para reduzir a litigiosidade e permitir que o Judiciário concentre esforços em demandas que efetivamente necessitem de intervenção estatal.

Assim, os meios adequados de solução de conflitos deixaram de ser apenas alternativas ao processo judicial e passaram a ocupar posição estratégica no mercado imobiliário brasileiro, proporcionando soluções mais rápidas, técnicas, econômicas e alinhadas aos interesses das partes envolvidas.

Na mesma linha de introdução do assunto, convém abordar as distinções fundamentais entre as duas principais vias extrajudiciais:

Quais são as diferenças elementares, tanto do ponto de vista procedimental quanto de efeitos práticos, entre a mediação e a arbitragem quando aplicadas aos negócios imobiliários, e em quais cenários específicos a senhora recomenda cada uma delas?

RESPOSTA FERNANDA: A mediação e a arbitragem são métodos adequados de solução de conflitos amplamente utilizados no mercado imobiliário, porém possuem naturezas, procedimentos e resultados bastante distintos.

A mediação é um método consensual e autocompositivo, no qual um terceiro imparcial (mediador) auxilia as partes a dialogarem e construírem uma solução de comum acordo. O mediador não impõe decisões nem julga o conflito.

Características principais:

• Participação voluntária das partes.
• Foco na comunicação e na preservação das relações.
• Solução construída pelos próprios envolvidos.
• Flexibilidade procedimental.
• Menor custo em comparação à arbitragem.
• O acordo firmado pode constituir título executivo.

Eu recomendo a mediação é especialmente quando existe interesse na manutenção da relação entre as partes, como em: conflitos condominiais entre moradores e administração; divergências entre locador e locatário; discussões sobre vícios construtivos passíveis de negociação; questões envolvendo vizinhança; ajustes contratuais em incorporações e loteamentos.

A arbitragem é um método heterocompositivo, no qual um árbitro ou tribunal arbitral exerce função semelhante à de um juiz privado, proferindo uma decisão obrigatória para as partes.

Características principais:

• Exige convenção de arbitragem (cláusula compromissória ou compromisso arbitral).
• Procedimento mais formal.
• Decisão final denominada sentença arbitral.
• A sentença arbitral possui a mesma eficácia de uma sentença judicial.
• Não há recurso ao Poder Judiciário quanto ao mérito da decisão.
• Maior especialização técnica dos julgadores.
• Maior custo em comparação à mediação.

Eu recomendo a arbitragem para: contratos de incorporação imobiliária de grande porte; empreendimentos imobiliários complexos; litígios entre construtoras, incorporadoras e investidores; discussões sobre execução contratual envolvendo elevados valores; questões técnicas relacionadas à engenharia e construção civil; contratos empresariais imobiliários com cláusula arbitral.

Em termos objetivos, oriento a mediação quando o conflito decorre de falhas de comunicação, divergências de interesses ou situações em que as partes pretendem preservar o relacionamento futuro.

Por outro lado, a arbitragem é mais adequada quando há necessidade de uma decisão técnica, definitiva e rápida, especialmente em contratos imobiliários complexos, envolvendo altos valores ou questões especializadas que exigem julgamento por profissionais com conhecimento específico do setor.

Em síntese, a mediação busca a pacificação por meio do consenso; a arbitragem busca a solução do conflito por meio de uma decisão especializada e obrigatória. Cada instrumento atende a necessidades distintas e pode representar importante vantagem estratégica nos negócios imobiliários.

2. A Cláusula Compromissória nos Contratos de Adesão e de Consumo

A inserção de cláusula compromissória em contratos de promessa de compra e venda de imóvel residencial gera intensos debates jurídicos devido à aparente colisão de normas. De um lado, protege-se a autonomia privada e a celeridade arbitral; de outro, salvaguardam-se as prerrogativas de vulnerabilidade do consumidor adquirente de boa-fé.

Como se resolve, na prática contratual e corporativa, o conflito normativo existente entre a nulidade prevista no art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor e os requisitos de validade da cláusula compromissória estipulados na Lei de Arbitragem?

RESPOSTA FERNANDA: Na prática contratual e corporativa, o aparente conflito entre o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor (que considera nula a cláusula que imponha arbitragem compulsória ao consumidor) e os requisitos de validade da cláusula compromissória previstos na Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/1996) é resolvido por uma interpretação sistemática e harmonizadora, baseada sobretudo na proteção da autonomia da vontade e do consentimento informado.

O CDC não proíbe a arbitragem, mas invalida a sua imposição unilateral em relações de consumo. A Lei de Arbitragem admite a cláusula compromissória, inclusive em contratos de adesão, desde que respeitados requisitos de validade reforçados. O ponto de equilíbrio está na ideia de que a arbitragem só é válida no consumo quando não é imposta de forma compulsória.

Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só tem eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instaurar a arbitragem, ou houver concordância expressa e destacada, geralmente em documento separado ou com destaque claro. Isso afasta a nulidade automática prevista no CDC quando há consentimento qualificado.

Na prática corporativa e imobiliária, a compatibilização ocorre por meio de três modelos principais:

– Cláusula arbitral opcional (opt-in): o consumidor escolhe, no momento da contratação ou posteriormente, se aceita a arbitragem.

– Compromisso arbitral posterior ao litígio: o conflito surge e, somente então, as partes decidem submeter a controvérsia à arbitragem — solução considerada mais segura no consumo.

– Cláusula destacada e assinada separadamente: utilizada em alguns contratos de adesão, com destaque gráfico e assinatura específica, reforçando a ciência e o consentimento.

A jurisprudência do STJ tem adotado posição pro-arbitragem, reconhecendo a validade da arbitragem em relações de consumo desde que não haja imposição compulsória, seja preservado o direito de acesso ao Judiciário e exista manifestação clara e inequívoca de vontade.

O conflito entre CDC e Lei de Arbitragem não é resolvido pela exclusão de um dos regimes, mas pela condição de voluntariedade qualificada.

Assim, o mercado corporativo resolve a tensão normativa não eliminando a arbitragem em relações de consumo, mas estruturando mecanismos contratuais que comprovem consentimento efetivo e informado, tornando o sistema compatível com ambos os diplomas legais.

A fim de detalhar as exigências legais para que essa cláusula tenha eficácia nos contratos de adesão típicos da incorporação imobiliária, cabe destacar o dispositivo que estabelece os requisitos formais cumulativos e específicos para a validade da cláusula compromissória em contratos de adesão:

Art. 4, § 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

Esses critérios rigorosos buscam garantir que o adquirente tenha plena ciência e concordância específica quanto à renúncia da via judicial. No entanto, o debate ganha contornos específicos quando se trata de relações de consumo imobiliárias, em que a hipossuficiência do adquirente afasta a presunção de simetria contratual.

Sobre essa matéria, o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento restritivo, protegendo a livre escolha do adquirente consumidor e afastando a obrigatoriedade da arbitragem imposta no momento da assinatura do instrumento de adesão. O STJ confirma a nulidade de pleno direito da cláusula compromissória compulsória em contratos de consumo imobiliários, com base no CDC:

EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO. 1. Ação ajuizada em 05/03/2012. Recurso especial concluso ao gabinete em 26/09/2016. Julgamento: CPC/73. 2. O propósito recursal é definir se é válida cláusula compromissória arbitral inserida em contrato de adesão, notadamente quando há relação de consumo, qual seja, a compra e venda de imóvel residencial. 3. A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pela recorrente em suas razões recursais impede o conhecimento do recurso especial. 4. Com a promulgação da Lei de Arbitragem, passaram a conviver, em harmonia, três regramentos de diferentes graus de especificidade: (i) a regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes, com derrogação da jurisdição estatal; (ii) a regra específica, contida no art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96 e aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e (iii) a regra ainda mais específica, contida no art. 51, VII, do CDC, incidente sobre contratos derivados de relação de consumo, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei nº 9.307/96. 5. O art. 51, VII, do CDC limita-se a vedar a adoção prévia e compulsória da arbitragem, no momento da celebração do contrato, mas não impede que, posteriormente, diante de eventual litígio, havendo consenso entre as partes (em especial a aquiescência do consumidor), seja instaurado o procedimento arbitral. 6. Na hipótese sob julgamento, a atitude da recorrente (consumidora) de promover o ajuizamento da ação principal perante o juízo estatal evidencia, ainda que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta parte, provido. (REsp n. 1.628.819/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 27/2/2018, DJe de 15/3/2018.)

Este precedente pacifica a tese de que a propositura da ação judicial pelo consumidor demonstra sua discordância com o juízo arbitral. Consequentemente, indaga-se:

Diante desse entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça, quais são os reais riscos jurídicos e econômicos para as incorporadoras imobiliárias ao inserirem cláusulas compromissórias em seus contratos de consumo sem a estrita observância dos requisitos de consentimento do adquirente?

RESPOSTA FERNANDA: Os principais riscos para incorporadoras que inserem cláusulas compromissórias em contratos de consumo sem observar o consentimento expresso e qualificado do adquirente são a nulidade da cláusula arbitral, com base no art. 51, VII, do CDC, levando o conflito ao Judiciário, a perda da arbitragem como via de solução, aumentando a judicialização e a imprevisibilidade dos litígios, o aumento de custos, com custas processuais, honorários e maior duração dos processos judiciais, o risco reputacional e regulatório, com possível atuação de PROCON e Ministério Público, a insegurança jurídica contratual, podendo gerar revisão de outras cláusulas e desequilíbrio do contrato e a perda dos benefícios da arbitragem, como celeridade, especialização e confidencialidade.

Em síntese, a ausência de consentimento válido pode transformar a cláusula arbitral, que seria um instrumento de eficiência, em fonte de passivo jurídico e econômico relevante.

3. Limites do Princípio Competência-Competência e Atuação Judicial

O princípio da competência confere ao árbitro o poder de decidir, com primazia, sobre sua própria competência e sobre a validade da convenção de arbitragem. Contudo, a aplicação cega desse princípio em contratos imobiliários abusivos gerava situações de grave prejuízo ao aderente hipossuficiente.

Nesse contexto

 Quais são os limites da aplicação do princípio da competência-competência nos contratos imobiliários de consumo e em quais cenários excepcionais o Poder Judiciário tem legitimidade para declarar, de forma imediata, a nulidade de uma cláusula compromissória patológica ou abusiva?

RESPOSTA FERNANDA: O princípio da competência-competência estabelece que o árbitro deve, em regra, analisar primeiro sua própria competência, inclusive a validade da cláusula compromissória.

Noscontratos imobiliários de consumo, porém, esse princípio é relativizado pelo CDC e pela exigência de consentimento qualificado, especialmente em contratos de adesão.

O Poder Judiciário pode intervir de forma imediata e declarar a nulidade da cláusula arbitral apenas em situações excepcionais, como ausência evidente de consentimento do consumidor; cláusula patológica ou inexequível; imposição abusiva da arbitragem (violação do art. 51, VII, do CDC); inexistência ou vício formal da convenção arbitral.

Fora dessas hipóteses, prevalece a regra de que o árbitro decide primeiro sobre sua competência.

O abrandamento jurisprudencial desse princípio busca evitar que o consumidor seja obrigado a arcar com os custos de um procedimento arbitral complexo apenas para discutir a validade de uma cláusula manifestamente abusiva. Diante disso,

De que forma a mitigação desse princípio pelo Poder Judiciário equilibra a necessidade de prestigiar a arbitragem com a proteção ao consumidor contra cláusulas contratuais nitidamente abusivas?

RESPOSTA FERNANDA: A mitigação do princípio da competência-competência pelo Judiciário busca equilibrar dois objetivos: preservar a arbitragem como meio eficiente de solução de conflitos e proteger o consumidor contra cláusulas abusivas.

Na prática, o Judiciário respeita a arbitragem como regra, deixando ao árbitro a análise inicial da sua competência, intervém excepcionalmente quando há vícios evidentes, como falta de consentimento, cláusula imposta em contrato de adesão ou abusividade manifesta e evita que o consumidor arque com custos arbitrais desnecessários para discutir cláusulas claramente inválidas.

Assim, o equilíbrio está em permitir a arbitragem quando válida e conter seu uso quando houver abuso, garantindo eficiência sem prejudicar a proteção do consumidor.

Por fim, convém indagar sobre o desenrolar das ações quando o juiz estatal afasta a jurisdição arbitral:

Declarada a nulidade da cláusula de arbitragem pelo juiz togado, quais são os efeitos práticos imediatos sobre o andamento do processo judicial, e como garantir que o julgamento do mérito da disputa imobiliária ocorra sem novos óbices processuais?

RESPOSTA FERNANDA: Declarada a nulidade da cláusula compromissória, o processo segue integralmente na Justiça estatal, com o afastamento definitivo da arbitragem como via de solução do conflito.

Os principais efeitos são a fixação da competência do Judiciário; a continuidade normal do processo até o julgamento do mérito e a ineficácia da cláusula arbitral para impedir a ação judicial.

Para evitar novos entraves, é essencial que o juiz, no saneamento do processo, consolide a competência, delimite os pontos controvertidos e organize a produção de provas, garantindo um andamento mais célere e estável da demanda imobiliária.

4. Aplicação Prática da Mediação em Locações e Conflitos Condominiais

Enquanto a arbitragem lida com direitos patrimoniais disponíveis de forma impositiva, a mediação destaca-se como ferramenta de consenso, sendo especialmente útil em relações contínuas. Nas relações de vizinhança e nos condomínios edilícios, em que a convivência diária deve ser preservada, a imposição de uma decisão judicial raramente pacifica o ambiente.

Com o objetivo de explorar a utilidade desse método consensual, indaga-se

Por que a mediação apresenta resultados superiores aos da via judicial tradicional na resolução de conflitos de vizinhança e disputas entre condôminos, e como esse método atua para restabelecer a comunicação e a convivência harmônica de trato continuado?

RESPOSTA FERNANDA: A mediação tende a apresentar resultados superiores ao processo judicial tradicional em conflitos de vizinhança e disputas condominiais porque esses litígios não são apenas jurídicos — eles são, sobretudo, relacionais e continuados, envolvendo pessoas que precisam conviver no mesmo espaço após o conflito.

O Judiciário trabalha com uma lógica binária (ganha/perde) e focada na decisão do direito, o que gera efeitos como o aumento da animosidade entre as partes; a solução imposta por terceiro, sem consenso; a dificuldade de execução prática em conflitos cotidianos e a pouca atenção às causas emocionais ou comportamentais do problema.

Em condomínios e vizinhança, isso frequentemente não resolve a raiz do conflito, apenas o formaliza.

A mediação é mais eficaz porque atua diretamente na natureza do problema. O mediador facilita o diálogo estruturado, permitindo que as partes expressem suas insatisfações, que mal-entendidos sejam esclarecidos e que percepções distorcidas sejam corrigidas.

Fora isso, em vez de uma decisão imposta, os envolvidos constroem juntos o acordo, há maior adesão espontânea ao resultado e reduz-se o risco de descumprimento.

Em relações de vizinhança e condomínio as pessoas continuarão convivendo após o conflito, logo a mediação busca reequilibrar a relação, não rompê-la, o que evita a escalada de hostilidade.

Os acordos podem incluir regras de convivência específicas, ajustes de uso de áreas comuns, compromissos comportamentais e mecanismos de prevenção de novos conflitos. Enquanto no Judiciário se resolve o litígio jurídico, mas pode manter ou agravar o conflito pessoal; na mediação, se resolve o problema jurídico e também reorganiza a convivência social.

Ou seja, a mediação é superior nesses conflitos porque não trata apenas do “direito em disputa”, mas da reconstrução da relação entre pessoas que precisam continuar convivendo, transformando o conflito em um processo de diálogo e ajuste de convivência, e não apenas em uma decisão impositiva.

No âmbito da gestão imobiliária e condominial, a inadimplência de taxas e as cobranças de aluguéis são focos frequentes de atrito. Propõe-se, então, o seguinte questionamento:

Qual é o papel do síndico, das administradoras e das câmaras privadas de mediação na facilitação de acordos extrajudiciais de cobrança de cotas condominiais e aluguéis em atraso, evitando a judicialização de demandas que sobrecarregam o condomínio?

RESPOSTA FERNANDA: O papel do síndico, das administradoras e das câmaras privadas de mediação na cobrança extrajudicial de cotas condominiais e aluguéis em atraso é atuar de forma coordenada para prevenir a judicialização, preservar o fluxo financeiro e estimular soluções consensuais mais rápidas e eficientes.

O síndico atua como representante legal do condomínio e gestor da convivência. Na cobrança extrajudicial, seu papel inclui autorizar e acompanhar as medidas de cobrança amigável; incentivar a negociação antes da ação judicial; garantir tratamento isonômico entre condôminos/devedores e encaminhar casos mais sensíveis para mediação. Ele funciona como o primeiro filtro de resolução do conflito, evitando a escalada desnecessária da inadimplência para o Judiciário.

As administradoras exercem função operacional e técnica, sendo fundamentais na eficiência da cobrança, ou seja, na emissão e controle de boletos e inadimplência; no envio de notificações formais e propostas de acordo; na estruturação de planos de parcelamento; na organização de dados financeiros e documentos e no apoio na negociação com inadimplentes. Elas profissionalizam a gestão da cobrança, permitindo que o condomínio adote práticas mais eficientes e menos litigiosas.

As câmaras de mediação atuam como terceiro imparcial especializado, oferecendo um ambiente estruturado para negociação, conduzindo sessões de mediação entre credor e devedor; facilitando acordos equilibrados e realistas; reduzindo o conflito pessoal associado à dívida e formalizando acordos com força de título executivo extrajudicial. Isso aumenta significativamente a taxa de resolução sem necessidade de processo judicial.

Síndico, administradoras e câmaras de mediação formam um sistema de gestão preventiva e consensual de conflitos, no qual a cobrança deixa de ser apenas um ato judicial e passa a ser um processo estruturado de negociação, reduzindo significativamente a judicialização e seus impactos negativos para o condomínio.

Para além da resolução reativa de problemas, o planejamento preventivo ganha espaço na elaboração de instrumentos normativos internos e contratuais. Diante disso, indaga-se: É juridicamente viável e recomendável a inserção de cláusulas de mediação obrigatória prévia em convenções de condomínio, regimentos internos e contratos de locação imobiliária, e de que forma essa prática pode ser estruturada formalmente?

RESPOSTA FERNANDA: Sim, é juridicamente viável prever mediação prévia obrigatória em convenções de condomínio, regimentos internos e contratos de locação, desde que isso não impeça o acesso ao Judiciário.

A mediação pode ser exigida como etapa inicial obrigatória de tentativa de acordo. Mas não pode afastar ou impedir a ação judicial, devendo haver regras claras (prazo, procedimento e eventual câmara responsável). Particularmente, é especialmente útil em condomínios por estimular o diálogo e reduzir litígios.

Na prática, essa previsão funciona como um filtro pré-processual, incentivando soluções consensuais e diminuindo a judicialização de conflitos.

5. Tendências Tecnológicas e Perspectivas de Futuro na Solução de Litígios

A modernização tecnológica tem reformulado o acesso à justiça e os métodos consensuais de solução de conflitos. A digitalização de procedimentos e a inteligência artificial prometem aproximar ainda mais os cidadãos de soluções ágeis e menos onerosas.

Nesse panorama de inovação, apresenta-se o seguinte questionamento

De que forma a inteligência artificial, as plataformas de resolução de conflitos online e as câmaras arbitrais totalmente virtuais estão impactando os custos e a celeridade dos procedimentos imobiliários, e quais são os limites éticos que devem ser respeitados?

RESPOSTA FERNANDA: A inteligência artificial, as plataformas de resolução online de conflitos (ODR) e as câmaras arbitrais virtuais tornam os procedimentos imobiliários mais rápidos e menos custosos, ao automatizar etapas, reduzir burocracia e permitir audiências e mediações totalmente digitais. Aos meus olhos, os principais impactos são a redução de custos operacionais e logísticos, uma maior celeridade na solução de conflitos e a ampliação do acesso à mediação e arbitragem, especialmente em casos simples e repetitivos.

Entretanto, também penso que deva haver transparência no uso de IA, garantia de imparcialidade e ausência de vieses, proteção de dados e confidencialidade, preservação do controle humano nas decisões e muito, mas muito respeito ao devido processo e à igualdade entre as partes.

Ou seja, a tecnologia aumenta eficiência e acesso à justiça privada, mas deve ser usada com controle humano e garantias éticas rigorosas.

Para finalizar este importante debate, propõe-se um olhar prospectivo sobre a evolução dos métodos adequados de solução de controvérsias na sociedade brasileira: Quais são os principais desafios de ordem cultural, legislativa e educacional que o mercado imobiliário ainda precisa superar para consolidar de vez a mediação e a arbitragem como vias prioritárias na solução de suas disputas?

RESPOSTA FERNANDA: Os principais desafios para consolidar a mediação e a arbitragem no mercado imobiliário, pela minha experiência de 26 anos já com os MESCs, eu divido em:

– Culturais: ainda predomina a preferência pela judicialização e há pouca confiança em soluções privadas.

– Legislativos/jurisprudenciais: persistem incertezas em contratos de consumo e em cláusulas de adesão, especialmente sobre limites da arbitragem.

– Educacionais: formação jurídica e prática ainda é focada no Judiciário, com baixa capacitação em mediação e arbitragem no setor imobiliário.

Fora isso, há fatores operacionais relevantes como custos iniciais ainda percebidos como elevados em alguns casos de arbitragem, desigualdade de informação entre consumidores e empresas, necessidade de maior padronização de cláusulas contratuais e muita resistência em condomínios à institucionalização de mediação prévia.

É triste dizer, mas a advocacia ainda é muito resistente aos MESCs de uma forma geral, ainda acreditando que o juiz togado é o profissional mais qualificado para julgar algo ou alguém. Entretanto, há excelentes profissionais que atuam como árbitros/mediadores/conciliadores/negociadores com uma expertise muito acima, muitas vezes, do que um Magistrado, com todo respeito. O Magistrado tem inúmeros processos a julgar; um arbitro pouquíssimos. Isso muda tudo.

Em síntese, o avanço desses métodos depende de uma mudança de cultura, maior segurança jurídica e melhor formação dos profissionais envolvidos.