No universo dos negócios, a aquisição de bens por meio de leilões é uma estratégia valiosa e compreender as nuances entre leilões judiciais e extrajudiciais é crucial para tomar decisões informadas.
Elaborei este artigo para você Lider, que busca clareza sobre as distinções fundamentais e como utilizar cada tipo de leilão a seu favor na construção ou diversificação do seu portfólio.
Desvendando o Leilão Judicial
De forma suscinta é um procedimento de venda pública de bens realizado sob a supervisão do Poder Judiciário, o que confere um nível de transparência e segurança jurídica. Geralmente decorrente de processos de execução e está regulamentado pelo Código de Processo Civil (CPC), especialmente no artigo 881.
É realizado por um leiloeiro público, que deve ser credenciado perante o órgão judiciário e, em geral, possuir pelo menos 3 anos de exercício profissional. O leiloeiro realiza o edital de leilão e demais atos de validação e para tanto, em caso de arrematação tem o direito de receber 5% do valor do lance vencedor a título de comissão.
É estabelecido pelo MM Juiz valor minimo de venda, a lei considera “preço vil” aquele inferior ao mínimo estipulado pelo juiz no edital, sendo assim, se não houver preço mínimo fixado, é considerado vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação
O pagamento do lance, em regra, deve ser feito imediatamente pelo arrematante, por depósito judicial, assim, Lider, ao participar do leilão já deve estar preparado para efetivar o pagamento
- Pagamento à Vista: Se sobrepõe a pagamento parcelado ainda que este semja mais vultuoso.
- Pagamento Parcelado: Uma alternativa estratégica Lider, em regra geral exige um sinal (entrada) de 25% do valor do lance e o saldo remanescente pode ser dividido em até 30 parcelas mensais, corrigidas monetariamente pelo índice oficial utilizado pelo Tribunal de Justiça local (verifique sempre o edital específico do leilão para confirmar as condições, número de parcelas e índice).
- Garantia para o Parcelamento: Ao optar pelo pagamento a prazo, a garantia para o saldo devedor recai sobre o próprio imóvel arrematado, constituindo-se uma hipoteca judicial.
- Acesso Desburocratizado: Um diferencial atrativo é a ausência de análise de crédito ou comprovação de renda para o arrematante. Isso pode facilitar o acesso a oportunidades de investimento sem impactar sua capacidade de endividamento em outras operações financeiras.
A arrematação é formalizada por um auto de arrematação, lavrado imediatamente pelo leiloeiro que somente será homologado com a assinatura do Magistrado, passado o prazo de impugnação (10 dias) é expedido a carta de arrematação, que é o documento hábil para registro na matrícula do imóvel, neste interim, é requerido a imissão na posse do bem em favor do arremate na mesma demanda judicial.
Desvendando o Leilão Extrajudicial
O leilão extrajudicial ocorre fora do âmbito judicial, ou seja, o ato decorrer de lei sem a intervenção do juiz. O mais conhecido pela maioria e está frequentemente associado à alienação fiduciária (Lei nº 9.514/1997)
Mas Lider, você deve estar se perguntando o que é a Alienação Fiduciária?
Em termos simples, o comprador de um imóvel transfere a propriedade resolúvel (condicional) para o credor (geralmente uma instituição financeira) como garantia do pagamento do financiamento. O comprador mantém a posse direta e o direito de uso, mas a propriedade “plena” apenas a após a quitação total da dívida.
O diferencial desta legislação é a celeridade dos atos no processo extrajudicial em caso de inadimplência, assim, decorrido o prazo legal que, na ausência de carência estipulada em contrato, é de 15 dias inicia-se o processo e o devedor deve ser intimado para pagar de forma pessoal e na ausência de pagamento o oficial do Cartório de Registro de Imóveis competente certifica o fato.
Decorrido o lapso de trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, o credor fiduciário (a instituição financeira) promove a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em seu nome, a partir desse momento, o imóvel passa a pertencer plenamente ao credor.
É importante notar que, até a data da averbação da consolidação, o devedor ainda tem o direito de quitar as parcelas vencidas e as despesas, fazendo com que o contrato seja restabelecido, após a consolidação terá apenas o direito de preferência na recompra do bem no leilão.
Com a propriedade consolidada, o credor está apto a levar o imóvel a leilão público para recuperar o valor devido, são realizados, ordinariamente, dois leilões:
- Primeiro Leilão: O lance mínimo é o valor de avaliação do imóvel.
- Segundo Leilão: Se não houver arrematantes no primeiro, o segundo leilão é realizado com lance mínimo pelo valor total da dívida (saldo devedor mais encargos e despesas).
Nessa fase, a regra geral é que o pagamento deve ser feito à vista e havendo a venda é realizado uma escritura pública da arrematação ou, sendo os dois leilões negativos a ata deve ser averbado na matrícula.
Aqui, surge uma oportunidade interessante para investidores: A VENDA DIRETA, o comitente estabelece as regras e as condições de venda e diferentemente do que dito acima, pode haver uma flexibilidade, por exemplo:
- Repassar eventuais débitos ao arrematante (condição que deve estar clara no edital/instrumento de venda).
- Autorizar pagamento parcelado, inclusive com a constituição de uma nova alienação fiduciária.
- Aceitar o uso de FGTS.
- Permitir a utilização de consórcio imobiliário.
Essa flexibilidade nas condições de pagamento torna a venda direta uma alternativa atrativa, muitas vezes com preços mais negociáveis e condições de financiamento facilitadas pelo próprio credor que já consolidou a propriedade, ora comitente na venda direta.
Um ponto de atenção, para o líder investidor que arremata ou compra o imóvel na venda direta, a etapa seguinte é a assunção da posse do bem, caso ele ainda esteja ocupado pelo devedor ou terceiros, acaso não haja mediação, será necessário o ajuizamento de uma ação autônoma de imissão na posse.
Nesta ação, é comum solicitar uma tutela antecipada para que o ocupante desocupe o imóvel consensualmente no prazo de 60 dias, caso a desocupação não ocorra nesse período, a tutela se reverte para uma ordem de desocupação forçada, desta maneira, pode demandar tempo e custo judicial, um fator crucial a ser considerado na análise de investimento.
Mas agora que você Lider, já sabe a diferença, qual escolher?
Entender as regras, os prazos e as nuances de cada modalidade são fundamentais, como vimos.
O leilão judicial, com sua supervisão atenta e regulamentação clara, oferece uma segurança jurídica distinta. Já o extrajudicial, especialmente o atrelado à alienação fiduciária, pode trazer mais agilidade e, na venda direta, até uma flexibilidade interessante de condições de pagamento.
No entanto, a grande sacada, Líder, a cereja do bolo dessa jornada de conhecimento, é perceber que não existe um caminho único ou mágico que sirva para todos. O “melhor” leilão, na verdade, não está no tipo de procedimento em si, mas na oportunidade concreta que ele apresenta naquele momento.
A decisão mais estratégica para você, que busca construir ou diversificar seu portfólio com sabedoria, passa por uma análise fria e calculista: qual a liquidez do bem? Qual o potencial de retorno real? Quais os custos e riscos envolvidos, incluindo a eventual necessidade de desocupação?
É a capacidade de identificar e avaliar a viabilidade de cada oportunidade específica que realmente faz a diferença no mundo dos leilões.
Use o conhecimento adquirido aqui como sua bússola de A a Z, deixando que a análise da oportunidade seja seu guia final. Vamos conversar sobre isso?
Estamos juntos nessa jornada para levar você ao topo.
